Årsredovisningar

Att tänka på när man läser årsredovisning

Anledningen till att årsredovisningen är viktig när du ska köpa din lägenhet är att du blir andelsinnehavare i en förening. Se det som att du köper aktier i ett företag och årsredovisningen berättar hur bra det går för föreningen/företaget.

Du vill troligtvis inte köpa andelar i ett sjunkande skepp! Det bör dock nämnas att det är ganska
ovanligt med bostadsrättsföreningar med så dålig ekonomi, framförallt i storstäderna. Nya bostadsrätts-föreningar har dock generellt sett sämre ekonomi.

Det krävs lite ekonomisk förståelse för att tyda en årsredovisning helt men man kan utan sådan
kunskap få ut en hel del ändå. 

Detta bör du titta på när du läser årsredovisningen:

  • ​Läs förvaltningsberättelsen - här skriver styrelsen om åtgärder som gjorts och vad som planeras att göras i framtiden. Om det är stora förändringar på gång så kan det komma att påverka månadsavgiften.
  • Jämför vad som står i årsredovisningen med dina egna intryck av fastigheten och lägenheten. Är fastigheten risig och ekonomin dålig är det en dålig kombination
  • Hyr föreningen ut lokaler? Hur länge löper dessa kontrakt? – Detta är oftast en viktig inkomstkälla för bostadsrättsföreningen och om dessa står outhyrda måste bortfallet i inkomster tas någon annanstans ifrån, dvs månadsavgifterna.
  • Vad har föreningen för skulder? Hur stora är skulderna jämfört med tillgångarna? – Detta kan vara mycket svårt att skapa sig en uppfattning kring, framförallt eftersom man inte kan applicera samma typ av beräkningar som man skulle använda för företag. Att en bostadsrättsförening har skulder är inte något negativt i sig, i princip alla föreningar har skulder.
  • Vad har föreningen för räntor på sina lån idag? Hur är den räntan jämfört med dagens ränta? Kommer de läggas om snart? – Har föreningen höga skulder med en för närvarande låg ränta kan kostnaden komma att skjuta i höjden om de läggs om till en hög ränta, och tvärtom.
  • Har föreningen hyresrätter kvar. Hur stor andel är de jämfört med bostadsrätter? – Hyresrätter är en stor tillgång till föreningen då de säljs eftersom det är en engångssumma som i princip går rätt in i föreningen.
  • Hur mycket kostar det att sköta fastigheten jämfört med vad man får in? – Det är förstås ohållbart om kostnaderna är större än inkomsterna. Då kommer månadsavgiften med största sannolikhet snart att höjas.
  • Har du svårt att tyda årsredovisningen kan du alltid fråga din bankkontakt eller mäklaren så kan de kanske hjälpa dig.

Källa: boupplysningen.se

Årsredovisningen berättar historien om bostadsrättsföreningen med ord och siffror. Det är den rapport styrelsen lämnar efter ett avslutat räkenskapsår och som behandlas av medlemmarna vid föreningsstämman. Årsredovisningen ska innehålla förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning och noter. Men vad betyder den egentligen?
En bostadsrättsförening behöver inbetalningar av årsavgifter och hyror från medlemmar och hyresgäster för att kunna betala alla föreningens löpande kostnader, räntor, amorteringar och underhåll med mera och det är i årsredovisningen som medlemmarna kan se hur föreningens pengar använts under året
 

Förvaltningsberättelsen

Den första delen av årsredovisningen kallas förvaltningsberättelsen och innehåller en allmän beskrivning av bostadsrättsföreningen och fastigheten. Den innehåller också styrelsens berättelse om föreningens utveckling under året som gått gällande ekonomi och fastighet och annat som har hänt. Förvaltningsberättelsen visar i ord och nyckeltal det som räkenskaperna visar i siffror och bör innehålla uppgifter om underhållsåtgärder och om föreningen har en underhållsplan. Nyckeltalen visar hur ekonomin har utvecklats under de senaste åren. Hur har årsavgiften ändrats? Hur mycket lån har föreningen per kvadratmeter? Frågeställningar som kan vara viktiga att veta. Stiger räntekostnaderna med två procent hur mycket kan då min avgift öka?  Förvaltningsberättelsen innehåller också styrelsens förslag till resultatdisposition, dvs. hur årets vinst eller förlust ska användas.
 

Resultaträkningen

I resultaträkningen hittar du uppgifter om föreningens intäkter under året i form av årsavgifter och hyror samt andra typer av intäkter; vilka kostnader som föreningen haft för skötsel och underhåll av fastigheten; löpande kostnader som t ex el, vatten och värme; skatte- och räntekostnader och föreningens övriga kostnader. I resultaträkningen kan du också se hur mycket kostnader och intäkter skiljer sig från föregående år och därmed göra en analys av vilka kostnader som ökat. Underhållskostnaden kan variera i storlek olika år vilket gör att resultatet på sista raden kan variera mycket mellan åren. Visar resultaträkningen ett minusresultat kan man se om det beror på stora underhållskostnader. Om så är fallet kan man räkna bort underhållskostnaderna från årets resultat för att se om det blir ett positivt resultat för året. En bostadsrättsförening ska fungera enligt självkostnadsprincipen och ska ta in så stora avgifter och hyror så att de täcker föreningens drift- och skötselkostnader och räcker till underhållet av fastigheten både idag och på längre sikt, men inte att samla på sig vinster.
 

Balansräkning

Balansräkningen, visar hur bostadsrättsföreningen ser ut ekonomiskt den sista dagen i räkenskapsåret och vilka tillgångar och skulder som föreningen har. I balansräkningen kan du också se hur mycket pengar som finns i kassan. Jämför du balansräkningen för året med kolumnen för föregående år ser du hur kassan har förändrats. Har den minskat mycket bör du ta reda på varför. Kan det vara för att något större underhåll har gjorts? Har den minskat utan att underhålla har utförts så bör man fråga styrelsen vad detta beror på.
 

Noter

I både resultat och balansräkningen hittar du nothänvisningar, där du mer ingående kan läsa vad de olika posterna består av och jämföra dessa poster med föregående år. Hur har värme- eller räntekostnaderna förändrats? En av noterna brukar visa hur lånen är fördelade och vilka räntesatser och förfallodagar som lånen har. Har föreningen lagt om något lån under året så kanske det kan förklara om räntekostnaderna har minskat. Finns det lån som löper ut snart som kan påverka räntan?


Källa: sbc.se